재산권(소유) 제도

재산권(소유) 제도


강의의 주안점


0 재산권제도에 따라 자원의 효율성이 달라진다.

- 사적소유, 공유, 그리고 국가소유

0 재산권 제도를 유지하는데 비용이 든다.

0 재산권제도의 유지비용이 이익보다 클 때 재산권제도가 등장한다.


현실적 사례


i) 임대주택의 관리: 월세, 전세제도의 차이

0 보증금제

0 입주자의 수리

ii) 권리

0 미국의 어느 텍사스 어촌의 새우잡이 어부들에게 새로 정착한 베트남 난민의 부지런한 새우잡이 어부는 새우가격을 하락시키고 소득을 감소시켜 사회적 문제를 유발시킴.

0 시장에서 값싼 상품의 공급은 다른 경쟁자를 파산시킴. 그러나 경쟁자보다 싸게 상품을 공급하는 행위는 사회적으로 승인된 권리. 그러나 경쟁사를 허위로 비방하여 영업에 피해를 주는 것은 사회적으로 금지된 권리.


1 재산권의 등장과 발전


(1) 재산권과 경제 활동


1) 재산권의 정의: 자원에 대한 배타적 사용권리


0 재산권이란 어떤 상품이나 권리를 취득, 처분, 사용함에 있어서 다른 사람에게 피해가 발생하더라도 사회적으로 보호받을 수 있는 권리이다.


0 재산권의 종류

- 물권: 점유권, 소유권

- 채권: 계약


2) 농경생활과 재산권의 등장


0 폭력적인 약탈과 채취 경제

- 권리가 부재하면 약탈이 가능하고, 따라서 개인은 장기투자를 회피하고 자연채취만 가능하다.

- 부존하는 자원의 고갈을 가져다 준다. 자원의 약탈적 사용(지하에 매장된 공동 자원, 야생 동물).

- 인구에 비하여 자원이 풍부하고, 타부족간 경쟁이 존재하지 않으면 채취를 통한 생존 가능. 따라서 비교적 자원이 풍부한 열대지방의 경우 아직 채취에 의존하는 부족이 유지되기도 한다. 그러나 자원이 풍부하면 다른 동물과의 경쟁이 치열하다.


0 농경사회와 재산권의 발생


- 기술의 발달로 농경이 가능하면서 정착생활이 시작된다. 그런데 농경생활은 장기투자를 필요로 하고, 따라서 투자 과실에 대한 권리가 결정되지 않으면 농경문화는 형성되지 않는다.

- 농경생활로 동물과의 경쟁은 줄어들지만, 타인, 타부족이나 집단과의 경쟁은 증가한다.

- 권리는 타인, 타부족이나 집단의 약탈로 인하여 항상 불안정한 상태에 있게 된다. 따라서 고대국가의 형성은 권리에 대한 보호와 이에 대한 대가로서 봉납을 전제로 형성된다.


(2) 재산권의 발전


1) 공유 또는 국유(communual ownnership)


0 공유의 비극(tragedy of commons)과 외부성

- 공유제도는 항상 외부성을 유발한다.


0 목초지의 사례

가축수에 비하여 풀이 풍부하면 사용에 대한 제한이 필요없음. 그러나 가축수가 증가하면 과도한 목초의 채취가 발생함. 따라서 사용에 대한 규칙이 발생함. 가구별 채취가능한 양이나 이용일 수를 제한함. 그러나 그것이 효율적인 방법은 아님. 가구마다 가축의 사육두수가 다르고, 사육방법에 차이가 있기 때문에 항상 과부족이 발생함. 각 가구는 가축의 무게가 최대한 증가하는 수준까지 목초를 투입할 것임. 그러나 모든 가축의 무게를 최대화시키는 것은 목초 투입에 따라 각 가축의 무게가 동일한 수준에서 투입되는 것이 이익임. 따라서 목초에 대한 이용을 제한하더라도 각 가구간에 사적인 거래가 이루어질 가능성이 높음. 결국 목초지의 이용에 대한 고정된 부과금을 부과하는 방식이나 사적소유가 등장.


2) 사적 소유: private ownership


0 사적 소유와 외부성의 내부화


- 사적 소유는 개별적으로 투자에 따른 이익이 극대화되는 수준에서 자원 사용이 결정되어 가장 효율적인 자원배분을 가져다줌.


0 사적 소유의 미발달과 경제문제

- 시장 경제 때문에, 또는 기업의, 또는 개인의 사적 이윤 추구 때문에 발생한다고 주장되는 많은 문제가 사실은 재산권의 부재에서 발생하는 것이 많음.


3) 사적 소유제도의 유지 비용


- 사적 소유제도가 효율적이면 왜 일찍부터 발생하지 않는가. 그것은 사적소유제도를 유지하는 비용이 존재하기 때문임.


0 권리의 시장거래 비용(negotiating cost): 탐색, 흥정 비용


0 권리보호에 따른 집행 비용(policing cost)

- 등기관리 비용: 소유증명제도

- enforcement cost: 보호를 위한 강제. 이를 위해서는 비용이 필요


4) 사적 소유의 이익과 비용에 영향을 주는 요인


0 사적 소유제도의 이익 > 유지 비용일 때 소유제도의 변화 발생

- 그 과정은 강제적일 수 있고, 매매를 통하여 나타남. 국가의 역할. 증명제도 운영. 공적인 보증.


* Marx의 이론과 대비: 기술의 발전(생산력)이 소유관계(생산관계의 변화)를 초래함. 그러나 민간의 자발적 노력에 의하여 발전하여 왔으며, 이를 국가가 추인하는 것임. 그러나 Marx는 이를 하나의 단선적 과정으로 이해.


i) 재산권제도의 유지에 따른 이익에 영향을 주는 요인


0 상대적 인구의 증가 ---> 자원의 희소성


- 물이 풍부한 영국 저지대의 경우 물이 부족한 미국의 서부에 비하여 물에 관한 각종 권리 미 발달. 도시에 인구가 밀집한 지역의 경우 더 이상 '일조권'은 자유재가 아니며 희소한 자원임. 이러한 희소한 자원을 어떻게 배분하는 것이 효율적인가라는 과제 등장.

- 우리나라의 경우: 수작의 경우 물의 권리가 발달. 상대적으로 산림이 많아 목초지의 권리 미발달.


0 기술의 변화 ---> 외부성의 배제 필요성

- 농업 기술의 발달(영농방식, 비료, 저수지,

- 기술: 자원의 생산성(농업 생산성),


0 시장의 크기 확대---> 토지수요 증가 --> 자원의 가치 증대


- 시장의 확대: 교통수단, 운송비용, 시장거래비용(신뢰, 계약의 존중. 흥정비용, 탐색비용),


ii) 재산권제도의 유지 비용에 영향을 주는 요인


0 토지측량기술, 기록보관 비용


0 사법제도의 운용비용









2. 한국의 소유제도 발전


(1) 조선시대의 소유제도(이헌창: 53-59)


0 봉건적 토지경영과 자본주의적 토지 경영 : 대부분의 역사 연구는 봉건적 토지소유제도가 근대적 토지소유제도로의 이행을 연구. 그러나 농업의 봉건적 경영이 자본주의적 경영으로 발전하는 것이 아님. 토지의 특징상 임노동 관계가 성립하기 힘듬. 이것보다 토지에 대한 권리의 자유로운 거래, 신분적 예속에서 경제적 관계로. 시장의 확대가 가져다주는 영향. 이것은 자본주의의 특징을 임노동관계에서 찾고자 하는 것임. 그러나 현실적으로 다양한 고용관계가 존재함. 시장경제의 형성을 어디에서 찾을 것인가, 그리고 자본주의의 특징은 무엇인가의 근본적인 문제를 제기함.


i) 과전법


0 수조권과 경작권


- 국가는 수조권을 보유. 농민에게 그 밖에 군역, 부역 등을 부담. 농민에 대한 보호의 대가로 조를 징수(수조권: 징세권 또는 처분권. 조선 후기가 될수록 징세권으로 전환). 국가는 관료제를 유지하기 위하여 관료들에게 과전을 지급.

- 농민은 경작권을 보유. 농민은 조를 제외한 생산물의 처분 권리, 경작권의 매매 가능


0 지대와 수조권


- 지대는 사인간의 거래에 있어서 토지의 사용료이며, 조는 국가에 납부하는 지세


0 정부의 역할


- 왕실의 관심은 재정수입, 지세를 징수하는 비용을 줄이기 위하여 토지조사(양안으로 토지의 등급, 지형, 위치, 결수, 토지의 수조권자 또는 소유자를 표시함). 이를 기초로

- 조선 왕실도 생산성 증대에 노력.


0 사전의 의미

- 경작권 이상의 의미: 지대의 수취 가능

- 개인간의 거래 및 권리

- 문기, 입안을 통한 거래의 담보



ii) 토지제도의 변화




0 과전법: 사전을 경지에 한정(공신전, 관료에 지급되는 과전)

- 왕실이 처분권을 가짐. 전주는 전객의 경작지를 빼앗을 수 없음. 전객은 경작권의 매매 및 양도금지. 경작권이 상속이 되지 않거나 황페화할 경우 회수. 이는 지세를 효율적으로 걷기 위한 조치. 토지처분의 제한.

- 이러한 정책의 효과가 없음. 점차 매매 허용. 토지처분 금지

* 토지사용의 효율성을 위한 개인간 거래 발생. 과전이 세습되어 면세전 증가. 따라서 토지제도 및 지세제도의 정비 필요성 대두. 누가 납세자인가.(은결)


0 관수관급제: 과전법 페지. 관료에 녹봉 지급.


- 농민을 전객에서 전주로 표시. 어떤 권리(소유)를 인정


0 사적 소유제도의 발달의 한계

- 사적소유의 이익: 인구증가. 토지생산성 증가. 시장의 발달. 그러나 미곡의 거래가 제한되고, 토지생산성의 증가가 빠른 속도로 나타나지 못함. 토지가치의 제한. 시장이 미발달. 상품화가 이루어지지 못함. 상품화 진전으로 서민지주 등장.

- 토지 관리비용: 소유권 확정의 필요성(양안 작성)이 있었지만 그러나 관리비용이 큼. 대부분 사적 거래(문기)에 맡김. 따라서 공증의 어려움. 법적 보호 미흡(타인과의 거래 제한) 거래의 제약(시장의 진전, 상품화의 진전은 모르는 사람과의 거래).




+-------+

| 정부 +-------------------+

+-------+ +--+----+ +---------+ |

| 면세지|-------------+-----------+ 수세지 | |

+-------+ +-----+---+ |

+-----------------+ (10%) |

+---+ 관료전, 공신전 +--------------+ | (부세, 군역)

| +------------+----+ +-+--+ | |

(농장제) (50%) |지주| | |

| +---+-------+ +--+----+------+ +---+

| | | (병작제) | |

| +----+--+ +---+------+-+ +---+--+-+

| | 예속농| | 작인 | | 자작농 |

| +----+--+ +-----+------+ +---+----+

| | | |

| | +--------+----------+

| |

(양반) (노비) (양인)






2) 토지 조사 사업과 소유제도


i) 등기제도 도입: 정부에 의한 소유권자 확정

0 약탈적인가

0 농민에게 불리하였는가


ii) 납세자 확정: 토지생산성에 기초한 과세


* 당시의 소유관계:

1918년 소작지 50.4%

완전지주 0.6%

자작겸 지주 2.5%

자작 19.7%

자소작 39.4%

소작 37.8%



3) 농지개혁: 토지의 경작농 소유로 전환


0 왜 농지개혁인가

- 농민적 토지소유: 소작료를 생산량으로 결정

- 경제적 요인보다 정치적 요인

- 생산성의 증가를 가져다 주었는가.


0 지주제는 반봉건의 지표인가.

- 고율의 소작료

- 토지생산성에 비하여 낮은 노동생산성. 상대적 인구 증가. 공업 발달의 지연 등이 요인


0 경영방식은 토지의 효율적 사용을 위하여 monitoring cost, 1인당 경작가능 농지(기술수준) 등에 의존. sharecropping은 많은 국가들, 특히 저개발국을 비롯하여 미국에도 존재함.

- 계약의 형태: 지주가 생산비용의 일부를 부담, 전혀 부담하지 않는 경우도 있음. 지주가 곡물의 종류나 비노동요소의 투입까지 지정하기도 함.

- 소작제는 비효율적인가: 주식시장과 유사한 형태(자본사용의 대가로 이윤의 일부를 share함)


0 소작제의 제도적 분석: Cheung(1969), Stiglitz(1974, 1982)


① risk sharing으로 분석: 보험이 없을 때 기후, 병충행 등에 의한 생산량 변동의 위험을 분담. 왜 임금계약과 지대계약을 mix하지 않는가. risk에 따라 계약이 달라야 함에도 그러히 않는가.

② monitoring cost가 클 때의 incentive 부여.

임차계약: risk가 없다면 농민에게 최대의 incentive

고용계약: 모든 risk를 지주가 부담. 그러나 농민이 최선의 노력을 할 incentive가 없음.


- 어업의 방식

- 소작제의 비효율성: 한계생산이 같을 때까지 요소투입하지 아니함. 그러나 장기계약을 통하여 이를 해소.


③ ①, ② 의 mix임.

- 지주는 소작인의 한계생산성을 증대시키는 요소투입을 제고시킬려는 인센티브. 소작인이 열심히 일하도록 함.

- 농촌금융시장과 토지시장의 외부성 존재. 부채의 증가는 노력과 기술의 선택에 영향을 줌. 소작계약의 변경은 금융파산을 가져다줌.





3. 현재의 토지 소유제도의 현황


(1) 법률규정


① 헌법


0 소작제의 금지 및 경자유전의 원칙 천명


-( 헌법 121조 1항) 국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지한다.


0 임대차 및 위탁경영의 허용


(2항) 농업생산성의 제고와 농지의 합리적 이용을 위하거나 불가피한 사정에 의하여 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 따라 인정된다.


0 토지사용권의 제한


- 토지 사용권의 제한: 각종 토지용도 제한

(헌 23조 2항) 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.


0 토지수용권

- 국가의 토지수용권 및 soc에 의한 민간토지 수용

(헌 23조 3항) 공공필요에 의한 재산권의 수용, 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로 하되 정당한 보상을 하여야 한다.


② 농지법


0 농업경영(농민 또는 농업법인이 농사를 짓는 것)이외의 목적으로 농지소유금지

- 농민의 경우도 농업진흥지역 밖의 농지소유 제한(약 9000평, 약 3정보)

- 농지취득자격증명의 발급

0 소유농지의 위탁경영(보수의 대가로 농지를 위탁하는 경우) 금지

0 유휴농지에 대한 대리 경작 지정

0 농지의 전용(타용도 사용) 허가제


③ 국토이용관리법


0 소유자의 지정목적(준도시지역, 농림지역, 준농림지역, 지역환경보존 지역)내 이용

- 용도 지역내 행위 제한

0 토지거래 허가지역 지정(투기적 거래, 지가가 급격히 상승하는 지역)

0 유휴지의 개발 권고, 협의 매수


④ 택지소유상한에 관한 법률


0 택지소유의 상한 지정

7조: 1가구의 구성원 전부가 소유할 수 있는 택지의 총면적의 한계.

특별시와 광역시: 200평, 시지역 300평, 기타 지역 400평.

0 초과소유 부담금

19조: 초과소유 택지에 대한 초과소유 부담금을 부과


⑤ 주택 임대차 보호법


0 주택의 인도와 주민등록을 마치면 등기 효과

0 임대차 계약서상의 확정일자시 후순위 채권자에 대해 우선 변제

0 임대기간의 제한


(2) 재산권의 규제 방향


0 현행 토지 소유 제도의 문제: 토지사용의 비효율성

- 농지 소유의 제한과 농지 거래의 제한

- 토지 용도의 제한: 그린벨트

- 토지소유 및 사용을 제한하더라도 시장을 통한 교정 가능. 그러나 예축불가능한 권리의 변경은 토지 사용의 효율성 저해


0 토지의 효율적 사용에 있어서 정부의 역할

- 외부성의 규제

- 중앙집권국가의 규제비용

- 외부성의 비용과 규제비용: 권리의 확정과 거래


(3) 현실 사례


1) 토지의 사적 소유의 제한에 관한 법률 해석


0 정부 보상의 비용: 강제적 거래. 보상 가격을 소유주가 원하는 데로 비효율성이 없음. 그러나 다수 거래자의 경우 hold-out 문제가 있음. 거래자가 소수이면 시장 거래가 효율적.(민간 개발업자처럼). 기업의 차명 거래 존재함.

* Poletown Neighbourhood Council vs City of Detroit(1981, Michigan)

- 개요: GM의 조립공장 건설에 필요한 용지 조성을 위하여 강제 수용이 필요한가의 문제임.

- 원고는 재량권의 남용이라고 소송. 1심 결과 원고의 주장을 배척함.

- 합헌적인가: 원고는 사적 목적, 피고는 고용과 재정에 도움을 주는 것은 공공의 목적에 부합. 주요 목적이 실업을 줄이고 경제기반을 확대한다는 점에서 공공의 목적에 부합함. 사적 이익은 부수적임. 공공의 목적은 clear and significant 해야 함. 이를 충족함.

소수 의견: 목적이 수단을 정당화 사례임. 경제적 큰 손실을 입지 않기 위해 과거 개인의 주거지를 쫓아내는 것임. 사기업의 이익을 위하여 개인 재산을 정부가 수용하는 것이 합헌적인가. 과거 도로 철도 운하 등은 공공 목적을 인정. 이러한 것은 절대적 공공의 필요성, 지속적 공급의 필요성, 공공의 중요성에 따른 토지의 선택 등을 고려한 것임.

여기에 비추어 보면 고용이 절대적으로 필요한가. 그리고 지속될 수 있는가. 사적 이윤보다 공공의 이익을 먼저 고려해야. 그러나 이에 부합하지 못함.


* 한국의 경우 토지 수용법( 국방, 군사, 철도, 도로, 주차장, 항만, 상하수도, 전기, 가스, 항공기 표식, 정부의 청사 공장 연구소 실험실, 묘지 화장장, 공공용 시설, 법률에 의한 교육 시설, 국가나 지방 단체가 지정한 사업자의 주택 건설 및 택지 조성 사업, 철강 비료 기타 대통령이 정한 주요 사업 이를 위한 도로 교량, 부대 시설 등)




2) 보상의 문제


0 완전 보상의 문제: 비효율적 투자가 이루어짐.

0 보상하지 않으면 정부의 낭비 발생.